美国次贷危机自去年爆发以来，多次引发全球的重大金融动荡，本报记者今年1月曾越洋到访危机发源地美国，倾听众多金融权威分析事件的真相。全美房地产经纪商协会首席经济学家罗伦斯?YUN（见左图）当时对记者表示，房价在今年中将跌至低谷，到2009年将会反弹。

　　时隔半年，美国经济持续疲软，楼价和销售跌势未停，政府背景的两大按揭贷款公司房利美和房地美股价急剧下挫。政府有意通过一揽子援助计划，以达到刺激楼市的目的。

　　新政是否能带领两大按揭公司逃脱倒闭的命运？经济增长疲弱背景下的美国楼市将何去何从？就全球读者关心的美国楼市等热点问题，罗伦斯再次接受了本报记者专访。

　　“两房”问题

　　“两房”不太可能倒闭

　　记者：最近两大按揭巨头股价急挫，为什么会发生这样的事情？

　　罗伦斯：市场担心它们将最终无法承受巨大压力而崩溃。这一压力主要来源于房价下跌导致的不断上升的按揭贷款拖欠宗数。

　　记者：有纳税人担心，如果发生极端情况，两家公司的债务须全部由所有纳税人来承担，这种情况会发生吗？

　　罗伦斯：要知道，房利美和房地美所涉及的5万亿美元抵押债务，相当于公众目前所持有的联邦政府债券金额。这一数目非常庞大，如果转化到所有美国人身上，则每个人可以分到16000万美元。

　　其实，这5万亿美元债务只是政府登记在册的债务数字。毕竟大部分抵押者目前还在继续供款，而且只有在所有按揭贷款都被注销的时候，才会全部损失。这是假设每个人都不再自付按揭的前提下才会发生。

　　记者：这两家公司会倒闭吗？

　　罗伦斯：这会对消费者和房屋销售产生伤害，不过不太可能发生。这些公司有足够的资本来抵御极端情形的发生。而且房利美和房地美会得到政府的支持，筹集资本应该是比较容易的。当然，如果有更坏的情况出现，房利美和房地美就需要通过发行股票来增加资本，这会伤害现有股东的利益，纳税人将不受此影响。

　　如果房价下跌比预期更多，两家公司最后用尽新增加的资本，或者股价跌至接近零，毫无疑问，联邦政府将接收这些公司，并且承担按揭贷款违约率的风险。

　　记者：最坏的情形是什么？

　　罗伦斯：那就是所有人都断供。纳税人将不得不为这5万亿美元完全埋单。然而，这也是5万亿美元的债务减免或减税，因为如果无须偿还贷款，人们就能够有更多的钱来消费，短期内经济会加速运转。不过，长期损害也将会形成，那就是由于金融市场中的不信任而产生的高借贷成本，经济将因为缺乏资金输向新项目和业务而变得举步维艰。

　　记者：如果政府接管房地美和房利美，会有什么影响吗？

　　罗伦斯：我没有足够的信息来全面评价这件事。我认为短期内这并不是个问题。长期影响可能是，由非盈利组织运作所导致的“低效率”，某种程度上会导致按揭成本更高。

　　楼市走势

　　楼市恢复至少需两年

　　记者：结合年初你对今年楼市价格和销售的预测，你觉得与目前情况相符吗？

　　罗伦斯：最新的统计数字显示，继上一个月强劲增长7.1%之后，美国五月成屋销售指数下跌4.7%至84.7%的水平。短期内房屋销售会有轻微但稳定的变化。

　　目前市场主要变化是来自于较高的断供和显著的价格下降，较低的楼价能大大改善人们负担贷款的能力。

　　部分地区能看到健康的成屋销售上升的数据，主要位于加利福尼亚州。其他成交合约有显著上升的地区还包括科罗拉多州和佛罗里达州的一些地区。而成屋销售有显著下降的，主要是过去两年里价格良性上涨的地区，主要位于纽约、得克萨斯、田纳西州、西雅图、华盛顿州等。

　　对于柯士甸、夏洛特和西雅图等一些“健康市场”，我们发现一个有趣的变化：虽然销售量正在回落，但价格没有下降。那么，下降的销售量和更多的库存会迫使价格下降吗？或者，这些市场仅仅是处于下一轮增长前的“中途休息”呢？毕竟这些市场一直拥有表现良好的经济和就业增长。

　　记者：那么楼市价格和销售的下一步走势会如何？

　　罗伦斯：就房屋市场来说，我会说，这些市场已经历主要价格下跌20%~30%的情形，复苏的时机已成熟。事实上，在价格急跌后，销售和多种竞标增加，房屋价格很快会上升。对于那些两年前在高峰期买入了这些房子的业主来说，这是个小小的安慰。不过，至少需要两年时间，楼市才能完全恢复过去两年失去的价值。

　　记者：你对经济和利率走势如何看待？

　　罗伦斯：经济方面，经济恶化情况超过预期。裁员已经持续六个月，而失业率则是从2006年和2007年的水平猛增了一个百分点至5.5%。与此同时，通胀也在回升。高通胀开始对长期利率产生上升压力。另外，股市也遭遇到严重打击。

　　我们预测，在2008年和2009年美国的GDP只有1.6%和1.4%的增长。这一增长率只有正常健康增长速度的一半。

　　美联储目前正陷于经济放缓和高通胀的两难境地。重点已转移到了控制后者。这是适当的??因为高通胀将影响房屋销售，同时抵押贷款利率是不受美联储控制的，其上涨同样会影响消费者价格上涨。

　　救市方案

　　刺激楼市新政

　　将使市场获得动力

　　记者：最近美国参众两院通过新的楼市刺激条例草案，你如何评价？

　　罗伦斯：这一行动将楼市刺激一揽子计划朝法律推进，这将有助于楼市稳定，停止断供上升。预计总统会在本周末签署这一法案。其最重要的意义是可以让首次置业买家进入市场，将有助于化解目前近乎瘫痪的状况：许多家庭买家因为无法卖出房子，因此就无法买入新的房子。因此，住房市场将会在未来几个月赢得新的动力。

　　记者：除了提高良性贷款最高限额外，NAR（全美房地产经纪商协会）还会有帮助人们更容易获得贷款的措施出台吗？

　　罗伦斯：NAR已表示会继续支持多项立法，包括联邦住房管理现代化，为首次置业人士而定的税收抵免，改革政府背景的房利美和房地美，永久性增加贷款限额，使得更多的按揭贷款可获得再融资。

　　相关报道

　　救“两房”要花250亿美元

　　美国会两院已达成协议

　　美国国会预算局22日发表报告说，美国财政部拟定的救助房利美和房地美的方案有可能耗资250亿美元。

　　美国国会预算局局长彼得?欧尔萨格表示，即使美国国会通过这项方案，考虑到房利美和房地美的经营状况可能改变，因此到2009年年底前，美国政府也有50％的可能不用实施该方案。

　　美国国会定于本周就这项救助方案进行表决。据悉，目前，美国参众两院领袖基本敲定了折中协议。这项协议将允许政府在紧急情况下对房利美和房地美施以援手，改革对这些房屋金融巨头的监督，并允许政府为高达3000亿美元的再融资抵押贷款提供保险。