编者按：国务院决定自8月15日起，将储蓄存款利息个人所得税的适用税率由现行的20％调减为5％，此前，7月20日央行决定一年期存贷利息上调0.27%。股市未受此影响，反而连创历史新高，但对于另外一个红火的投资市场——房地产市场，却不可小觑它持续的影响力。

　　易宪容

　　中国社会科学院金融研究所研究员。

　　6月份CPI增长是4.4%，但居民一年期存款利率为3.06%，加上利息税，6月份居民的一年期存款利息为负1.952%。即使这次加息后居民一年期存款利息上升为3.33%及利息税下降为5%，如果7月份的通货膨胀率保持在6月份4.4%的水平，7月份国内居民的一年期存款利息仍然为负1.2365%。在严重负利率的情况下，光是从目前的结果来看，房地产市场的投资者只要从银行借到钱，就能够轻易地获利。再加上房价快速上升，房地产投资者不仅从负利率上得利，也能够从房价的飙升中大获其利。加上政府要稳定房价，房地产市场就成了一个零风险的投资市场。在这种情况下，国内的投资者岂能不大量地涌入房地产市场？

　　如果低利率政策改变，对房地产投资者来说将是压倒骆驼背上的一根稻草。

　　可以说，这次加息及减利息税的政策出台与前几次宏观政策出台有一个很大的差别，就是无论是货币政策委员会还是央行官员，对利息在金融市场中的作用有了更多清楚的认识。同时，央行官员早就在公开会议上表示，负利率是不利于经济持续发展的，政府有责任来改变这种负利率局面。如果政府的宏观调控手段与目标从根本上得以改变，那么这种低利率政策的局面要想再持续下去是不可能了。那么低利率政策的改变，对房地产投资者来说将是压倒骆驼背上的一根稻草。

　　因为，对房地产投资者来说，利率调整是其投资成本与收益分析的致命的武器。不仅在于利率对房地产市场的影响并非是一次性的、突发的，而是逐渐的、渗透性的、滞后性的，而且在于利率对房地产投资市场的影响并非对现行结果如何，而是如何来改变房地产投资市场预期。如果说央行加息成为一种常规性手段，那么房地产市场的投资者不仅要观察加息之后房地产市场行为预期的变化，而且也得关注央行对房地产市场行为预期的反映可能出台什么政策。正是这种市场预期连锁反应，对房地产市场影响谁？敢低估吗？看看美国的房地产市场，在繁荣8年之后，政府的利息政策一出手，不仅全国房地产市场价格下降，而且房地产市场的一些问题基本上都露出水面。

　　加息对房地产市场投资者直接成本的影响也是巨大的。

　　比如说，本金一元，利率复利为5%时，30年后一元的终值利息系数为4.322；利率为8%，30年后一元的终值利息系数为10.062；利率为10%时，30年后一元的终值利息系数为17.449。也就是说，复利计算时，当利率由5%上升到10%时，其终值利息系数为4倍多。最简单的例子就是，如果你购买房子总价为120万元，首期付款20万元，贷款100万元，分30年付清，贷款利率为10%，你每月按揭贷款8775.70元，30年后你连本带利得总支付332万元，其中利息支付232万元。可以说，在复利的情况下，利率上升对房地产购买者的成本影响会十分大的。

　　如果房地产市场投资者或消费者考虑到利息风险，或把利息风险计算其成本中去时，如果利息进入上升通道，那么房地产市场的投资行为与消费者行为都会改变。在这种情况下，不仅会改变房地产的供求关系，而且利息对房地产市场的影响自然显现了。从这意义上说，政府要改变目前负利息状况，就得不断地让利息上调，而利息的上调或一旦利息进入了一个上升的通道，它对房地产市场的影响将是巨大的。正是这意义上说，加息减税直指房地产。

责任编辑 庞婧/美术编辑 高淳