2005年北京房价上涨超过20%，其中商品住宅期房预售均价为6725元/平方米，同比增长19.2%。如此蹿升速度，让许多人将赚钱的目光转移到了出租房的投资方式上。理财人通常都会将出租收益与贷款利息、储蓄存款相比较，认为投资物业，收益率肯定要高于银行存款利率，而这种租金收益也相对稳定。

    于洁夫妇就正在打着“出租房投资”的主意。已过而立之年的他们，月收入稳定，一次性付全款购买了自住房，孩子上小学，没有太多经济负担。于洁希望除了正常开支外可以在风险小的情况下做点投资。看着北京噌噌上涨的房价，她考虑买一套位置好的商品房出租投资，但有朋友说，北京的房价泡沫太大，不确定因素太多，于洁陷于矛盾中。

    记者就于洁的种种疑问请教了各方面的专家，结果发现，其实想靠出租房投资的人还真得掂量一下。

疑问一 商品房出租收益有多大

    专业人士为于洁算了一笔房屋账。

    于洁打算用公积金贷款投资购房。从成本和用途考虑，出租房不宜买太大但要求位置较好，按目前北京楼价，取保守均值8000元/平方米，小户型60平米计算，总房价投资为48万元。按照4月28日最新上调的公积金贷款利率4.59%计算，采用八成按揭，20年期等额本息还款法，首付 96000元，贷款384000元，月均还款2448.07元，20年共需支付利息款为203536.43元，还款总额587536.8元。如果再加上装修和家电费用2.5万元，则投资出租房的总成本为708536.8元。

    按目前月均房租2500元，每年2%通货膨胀率递增房租，20年的总收入为728921元。

    收益率=（728921-708536.8）/708536.8=2.87%，即在忽略掉继续再调高利率的风险下，收益率以单利计算是每年2.87%。

疑问二 投资出租房产稳健吗

    从事城市经济研究的平凡博士认为，以房投资面临的风险主要有：房贷政策的变化，主要是未来调高利息导致的还贷额上升。另外，投资人还要承受出租收入不稳定、物业贬值等多种风险。房产也有“保鲜期”，时间久了的房产可能会落伍。于洁贷款20年，在这20年中租金和房屋价值都有下降风险。此外，房产市场的供需情况也会影响租金收入。北京去年近两成新建房空置，房地产商手里的空置房太多，会出现大量抛售和压价出租，普通投资者将承担房价和租金双下降的风险，而贷款还得继续还。

    中国人民银行4月28日起上调金融机构贷款基准利率，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，其他各档次贷款利率也相应调整。公积金贷款利率从4.41%上调到4.59%，此次调整直接导致于洁20年的还款利息多支出8954.5元。北京大学中国经济研究中心一位教授指出，宏观政策明显不支持以房投资。不动产本身流动变现都比较困难，所以很难说投资房产稳健。

疑问三 厌恶风险该投资什么

    对于像于洁夫妇一样厌恶投资风险的人，普纳天成投资经理方永圣认为，投资开放式基金，将房产纳入投资组合不失为一种稳健的投资方式。因为开放式基金采用专家理财，一只基金同时涵盖多个不同市场，资产分布的多元化远胜于一般投资者的自行投资，而且能够有效地分散风险，变现灵活，随时买入和卖出，如果于洁夫妇的孩子未来有出国留学需求，财政控制权是由自己掌握的。

    另外，目前股权分置为开放式基金带来利好，股权分置改革明显提升股票基金潜力，基金重仓股将成为投资者追逐的热门品种，多数基金重仓持有大盘蓝筹股，当股市涨时，这些基金会反弹更大，而当股市低迷时，由于基金资产分布的多元化，又能够有效降低风险，基金净值回调幅度相对较小。

本报记者 庞婧